Laenu turgu mõjutavad mitmed asjaolud, kui kõige enam riigi üldine majanduslik seis. Eesti Panga teise poolaasta aruande kohaselt on Eesti majandus on kriisist taastunud. Majandus tervikuna on selgelt ületanud kriisieelse taseme. Eesti SKP oli 2021. aasta II kvartalis nominaalväärtuses ligi 7% ja reaalväärtuses ligi 5% suurem kui kaks aastat varem. Tööpuudus on juba langema hakanud ja alaneb Eesti Panga septembri prognoosi järgi 2023. aastaks väga madalale, koroonakriisieelsele tasemele.
Kiiret majanduskasvu toetab ka pankade hea laenupakkumis võime.
Kriisist taastumisel on järjest paranenud ka ettevõtete hinnangud pankade valmisolekule laenu anda. Seega laenud Eestis on kasvutrendis. Majapidamiste laenude paranenud kättesaadavusele viitavad mõnevõrra alanenud eluasemelaenude ja liisingute intressimäärad ning pisut leevenenud muud laenutingimused. Samuti viitab laenude heale kättesaadavusele kiirenev laenukasv. Pankade rahastamistingimused on head ja likviidsuspositsioon soodne.
Kiire majandus- ja laenukasvu korral võivad suureneda finantsstabiilsust ohustavad riskid.
Suureneb riski, et lähiaastatel kujuneb ka kinnisvarahindade tõus ja laenukasv väga kiireks. Kinnisvarahindade kasvulatus 2021. aasta II kvartalis ligikaudu 16%ni ja on püsinud kiire ka järgnevatel kuudel2. Väga tsükliliselt käituva ehitus- ja kinnisvaraturu kiiret kasvu iseloomustab ka asjaolu, et selle sektori laenujäägi aastakasv oli augustis 11%. Majapidamiste ja ettevõtete võlg kokku on samuti hoogsamalt suurenema hakanud ja ulatus teise kvartali lõpus juba 6%ni, mis on ühtlasi ligikaudu Eesti pikaajalise majanduskasvu kiirus. Kiire majanduskasvu tingimustes on laenukvaliteet hea, aga kuhjuvad riskid võivad avalduda alles majandusolukorra muutudes.
Viivislaenude maht
Ettevõtete viivislaenud on 2021. aastal vähenenud peaaegu kõikides sektorites ning moodustavad portfellist 0,5%. Majapidamiste laenumaksevõime on tööturu hea arengu tõttu samuti paranenud. Viivislaenude maht on vähenenud nii eluasemelaenude kui ka tarbimislaenude portfellis, püsides vastavalt alla 0,2% ja 2%.2020. aasta suvel tipnenud, toona üle 11%tõusnud maksepuhkusel olevate laenudeosakaal on aastaga kahanenud alla 2%ni laenuportfellist. Sektoriti on vähenemine olnud erinev. Näiteks suurima surve all olnud majutus- ja toitlustussektori maksepuhkuste maht on alates selle aasta algusest taas märkimisväärselt kasvanud, küündides augusti lõpuks 95 miljoni euroni, mis on ligi 43% selle sektori laenuportfellist.
Kooroona kriisi mõju pankadele
Pankade kasumlikkus püsis koroonakriisile vaatamata tugev. Võimalike laenu kahjude katteks tehtud allahindlused muutsid väiksemaks pankade puhaskasumit 2020. aastal 2021.aasta esimesel poolaastal vähenes laenuallahindluste negatiivne mõju veelgi, kuna mõned pangad hakkasid vähendama varem liiga konservatiivselt tehtud allahindlusi. Majanduskasvu hoogustudes peaks pankade kasumiteenimise võime püsima hea. Madalate intressimäärade keskkond on viivises olevatelt varadelt teenitavat intressitulu küll aasta-aastalt kahandanud, kuid laenukasvu kiirenemine toetab edaspidi intressitulu teenimist, seda ka vaatamata tihenenud konkurentsile.
Kapitalipuhvri vähenemine on toimunud eelkõige väiksemate pankade puhul.
Mõningane vaba kapitalipuhvri vähenemine on toimunud eelkõige väiksemate pankade puhul, kelle riskivarad on koos laenuportfelli jõudsa kasvuga märkimisväärselt suurenenud. Omavahendite kasv ei ole suutnud seda täielikult kompenseerida. Kiire kasvu jätkudes on oluline tagada pankade piisav kapitaliseerituse tase, et nad suudaksid jätkusuutlikult toimida ka siis, kui majandusolukord peaks ootamatult halvenema.
Taastunud majandus ja finantssektori heaseis võimaldavad hakata puhvreid taastama.
Eelmise aasta kevadel rõhutas Eesti Pank, et puhvrivabastamise meede oli erakordne ning nõue taastatakse niipea, kui makromajanduslik olukord seda võimaldab. 2021. aasta sügiseks oli kriisi põhjustatud ebakindlus vähenenud ning nõude taastamise eeltingimused täidetud. Esiteks viitasid mitmed II kvartali majandusnäitajad (SKP kasv, tarbimine, palgakasv, tööhõive jne) sellele, et Eesti majandus on jõudnud tugeva kasvu rajale. Teiseks paistab pangandussektor silma hea kasumlikkusega ning perspektiivis pole oodata märkimisväärseid laenukahjumeid, mis pankade kapitaliseeritust võiks nõrgestada. Kolmandaks toimib Eesti laenuturg tavapäraselt, pangad suudavad ettevõtete ja majapidamiste laenuvajadust piisavalt rahuldada ega sea laenupakkumisele liigseid piiranguid. Eesti Pank kavatseb puhvrinõude taastada vastu tsüklilise kapitalipuhvri baasnõude kehtestamise kaudu.
Hoiuste maht pankades.
Majapidamiste hoiused on kiiresti kasvanud, tänu millele on suurenenud nii nende kindlustunne kui ka laenude omafinantseeringuvõimalused. 2021. aasta augustis ületas majapidamiste hoiuste maht pankades 10,2 miljardit eurot. Seega on majapidamiste hoiused kasvanud aastaga enam kui 15%. Kui pandeemia haripunktis võisid majapidamised eelistada vabade vahendite hoiustamist krediidiasutuste kontodel, võib eeldada, et nüüd, kindlustunde kasvades, suureneb inimeste soov paigutada vabu vahendeid suurema tootlikkusega varadesse või parendada enda elutingimusi. Suurem omaosalus võimaldab osta kallimat kinnisvara.
Eluasemeturul on nõudlus püsinud tugev.
Selles peegeldub tõenäoliselt ka II sambapensionifondide varade väljamaksete mõju. Märtsist maini kasvas tehingute hulk märkimisväärselt, kuid taandus suvisel puhkuste perioodil taas tavapärasemale tasemele. Osaliselt võib kevadist aktiivsuse tõusu selgitada piiranguteleevenemisega kaasnenud kindlustunde kasvuga. Võib aga ka eeldada, et pärast II samba pensionivarade väljamaksete ajakava fikseerimist (väljamaksed alates septembrist 2021) sooviti hinnatõusu kartuses kavas olnud ostutehingud võimalikult kiiresti ära teha. Kuna kevadel toimus enim tehinguid aastail 1940–1990 valminud ehk madalama hinnatasemega eluasemetega, võis selles kajastuda pensionivarade väljamaksete ootuse mõju.
Hinnakasv kinnisvaraturul
Hinnakasv kinnisvaraturul on püsinud kiirem kui keskmise palga kasv. Statistikaameti kinnisvara hinnaindeks kasvas II kvartalis eelmise aastasama ajaga võrreldes 16% (vt joonis 8). Osaliselt on II kvartali suur hinnakasv tingitud eelmise aastamadalast võrdlusbaasist. Kasvutempo on siiski kiire ka pikemas tagasivaates: keskmiselt olid käesoleva aasta I poolaastal nii uute kui ka järelturukorterite hinnad pea viiendiku võrra kõrgemad kui pandeemia eelsel 2019. aasta I poolaastal. Keskmine palgakasv on samal ajal olnud 9%.
Eesti eluasemeturul valitseb üle hinnatuse oht
Vastavalt Eesti Panga mudelile, millega hinnatakse kinnisvaraturu üle- või alahinnatust, oli eluasemeturg 2021. aasta esimeses pooles mõnevõrra ülehinnatud Kinnisvara edasist hinnakasvu soodustab pensionivarade väljamaksete mõju. Pensionivarade väljamaksete otsene mõju ei osutu eeldatavasti siiski väga suureks ning jaguneb pikemale ajaperioodile. Septembris jõudis II samba väljamaksetena majapidamisteni ligi 1,1 miljardit eurot ja järgmise aasta jaanuaris on lisandumas veel ligi75 miljonit eurot5. Kui sellest jõuaks kinnisvaraturule nt 10%, moodustaks see ligi 5% Eestis aastajooksul ostetud korterite tehingute väärtusest. Kuigi keskmine väljamaksesumma, 7000 eurot, on turu keskmise hinnataseme vaates mõõdukas, võimaldab see koos pangalaenuga soetada kallimat kinnisvara, kui laenuvõtja varasemad säästud oleksid lubanud. Nii järelturu pakkumiste arv kui ka uute eluruumide lisandumine on vähenenud
Eluaseme turg
Kuna ehituslubade väljastamine pole vähenenud, võib uusarenduste lisandumine aidata Pensionivarade väljamaksmist soovis ligi 150 000 inimest. Osaliselt selgitab kinnisvaraportaalis pakkumiste pikemaajalist vähenemist ka teiste reklaamikanalite aktiivsem kasutuselevõtt ettevaates nõudlussurvet pisut leevendada. Ehituslube anti esimesel poolaastal välja ligi 8%enam kui möödunud aastal samal ajal. Arendajaid on aga survestamas ehitusmaterjalide hinnakasv ning töötajate kasvavad palgaootused. Juba alustatud arenduste valmimine võib viibida ka ehitusmaterjalide tarne probleemide tõttu. Lühiajalised hilinemised mõjutavad laiemaid arengusuundi kinnisvaraturul siiski mõõdukalt, kuid ehitushindade kasv toob kaasa surve kanda kasvanud kulud edasi klientidele.
Kiire majanduskasvu ohud
Eluasemelaenuportfelli kasvutempo on 2021. aastal suurenenud. Laenuportfelli aastakasv ulatus augustis 8,5%ni. Kuigi ka teistes Euroopariikides on eluasemelaenuportfell kiiresti kasvanud, on Eesti pankade eluasemelaenuportfell kasvanud Euroopa keskmisega võrreldes ligikaudu poolteistkorda kiiremini. Hoogsat aasta kasvu saab osaliselt selgitada ka sellega, et möödunudaasta kevadel aeglustus laenuportfelli kasvukiirusajutiselt, aga järsult. Kuigi mõnevõrra rahulikumas tempos, on eluasemelaenuturg püsinud aktiivne ka suvekuudel. Kuu jooksul sõlmitud eluasemelaenude maht hakkas suurenema 2020. aasta.
Eesti Panga nõuded riskide piiramiseks.
Piiramaks liigsest laenukasvust tulenevaid riske, on Eesti Pank kehtestanud kommertspankadele nõuded, mis seavad laenajate võlakoormuse kasvule piirid. Alates 2015. aastast peavad kõik Eestis tegutsevad pangad täitma eluasemelaenude väljastamisel kolme nõuet: eluasemelaenude laenusumma ja tagatise väärtusesuhtarv (LTV) ja, laenumaksete ja sissetulekute suhtarv (DSTI) piirmäär ning maksimaalne laenutagasimakse tähtaeg. Kuna laenu maksimaalnesuurus sõltub majapidamise sissetulekust ja omafinantseeringu või lisatagatise olemasolust, vähendavad eluasemelaenunõuded ohtu, et majapidamine hindab oma laenuteenindamisevõimet üle. Laenu kestuse piirang takistab laenumahu suurendamist laenutähtaja pikendamise abil. Eesti Pangal on võimalik kehtestatud piirmäärasid muuta, et vajadusel laenukasvu jõulisemalt piirata. Laenumaksete ja sissetuleku suhtarvujärgi hinnates on 2021. aastal riskantsematelaenude osakaal suurenenud. Riskantsemate laenude osakaal on suurim kõige madalama sissetulekuga laenusaajate seas. Eesti Panga eluasemelaenu nõuete järgi tuleb laenu andes hinnata majapidamise laenuvõimekust, arvestades kogu laenuperioodi intressimääraks vähemalt 6%.
Kredex käenduse mõjud
Laenuvõtjad kasutasid KredExi käendust omafinantseeringu osa vähendamiseks 2021. aasta teises kvartalis ligi 30% laenude puhul LTV suhtarvulangust selgitab KredExi käendusega laenude osakaalu vähenemine selle aasta II kvartalis. Teisalt on võrreldes kriisieelse aja ehk 2019. aasta esimesepoolega KredExi käendust kasutavate laenudemaht enim kasvanud kõige madalamasse sissetulekutega kuuluvate laenusaajate seas, aga ka kõige kõrgemasse sissetulekutega kuuluvate perede puhul. KredExi eluasemelaenu käenduse sihtgrupid on praegu küllaltki laialt defineeritud. Kiiresti kasvavate hindadega eluasemeturu juures on oluline, et laenuvõtjatele pakutavad tugimeetmed täidaksid tulemuslikult seatud eesmärke. Kui tugimeetmete sihtgrupp on väga suur, võib seekaasa tuua laiapõhjalise hinnatõusu. Kõrgemad hinnad aga tõstavad üldist turule sisenemise lävendit ning suurendavad KredExi sihtgruppide vajadust riigipoolse toe järele. Seega on praeguses olukorras varasemast tähtsam täpsustada riiklike toetusmeetmete sihtgrupid, et pakkuda toetustkujul, mis oleksid võimalikult tõhusalt suunatud just peamistele sihtgruppidele. Valitsus on algatanud valdkonda käsitlevamääruse muutmise.