Majanduslik olukord soosib kodulaenu võtmist.
2021. aasta sügise alguseks oli keskminebrutokuupalk jõudsalt kasvanud. 2021. aastateises kvartalis oli keskmine palk 7,3% kõrgem kui möödunud aastal. Samal ajal kasvanud tööjõupuudus võib suurendada töövõtjate kindlustunnet ning tuua kaasa ootused palgatõusu jätkuks.
Nõudlus eluasemeturul on stabiilselt kasvav
Nõudluse kasvu soodustab II samba pensionifondide väljamaksete mõju. Perioodil Märtsikuust maini kasvas oluliselt tehtavate tehingute hulk. Kevadist aktiivsuse tõusu võib selgitada ka piirangute osalise leevenemisega.
Hinnakasv kinnisvaraturul on püsinud
Statistikaameti andmetel kinnisvara kasvas Eestis hinnaindeks II kvartalis eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 16%. Võib eeldada, et osaliselt on II kvartali märkimisväärne hinnakasv tingitud eelnenud perioodi madalast võrdlusbaasist. Siiski on kasvutempo on kiire ka pikemas tagasivaates. Käesoleva aasta I poolel olid nii uute kui ka järelturukorterite hinnad peaaegu viiendiku võrra kõrgemad kui pandeemiaeelsel 2019. aasta I poolaastal. Samal ajal on keskmine palgakasv olnud 9%. Need näitajad kinnitavad, et Eesti eluasemeturul võib valitseda üle hinnatuse oht.
Hinnates kinnisvaraturu üle- või alahinnatust jõudis Eesti Pank järeldusele, et eluasemeturg oli 2021. aasta esimeses pooles mõnevõrra ülehinnatud.
Kinnisvara hinnakasvu võib soodustada ka pensionivarade väljamaksmine
Pensionivarade väljamaksete otsene mõju ei osutu eeldatavasti siiski väga suureks ning jaguneb pikemale ajaperioodile. Septembris jõudis II samba väljamaksetena majapidamisteni ligi 1,1 miljardit eurot ja järgmise aasta jaanuaris on lisandumas veel ligi75 miljonit eurot. Kui sellest jõuaks kinnisvaraturule nt 10%, moodustaks see ligi 5% Eestis aastajooksul ostetud korterite tehingute väärtusest. Kuigi keskmine väljamaksesumma, 7000 eurot, on turu keskmise hinnataseme vaates mõõdukas, võimaldab see koos pangalaenuga soetada kallimat kinnisvara, kui laenuvõtja varasemad säästud oleksid lubanud. Nii järelturu pakkumiste arv kui ka uute eluruumide lisandumine on vähenenud. Kasutusse lubatud uute eluruumide arvu vähenemine ei ole olnud küll väga suur. Siiski võimendub uusarenduste pakkumise vähenemine ka järelturul, sest kui uut eluaset ei õnnestu osta, ei jõua järelturule ka senine eluase. Pakkumiste arvu vähenemine on olnud märgatavam järelturul. Kokku oli kinnisvaraportaali KV.ee andmetel 2021.aasta suvekuudel Tallinnas ja Tartus müügil ligi kolmandiku võrra vähem kortereid kui aasta varem.
Ehituslubade väljastamine pole vähenenud
Ehituslube väljastati esimesel poolaastal pea 8% enam kui möödunud aastal samal ajal. Lisaks survestavad arendajaid ehitusmaterjalide hinnakasv, inflatsioon ja sellest tulenevalt ka töötajate kasvavad palgaootused. Juba alustatud arenduste valmimine võib viibida ka ehitusmaterjalide tarneprobleemide tõttu. Võib eeldada, et ehitushindade kasv toob omakorda kaasa surve kanda kasvanud kulud edasi lõpptarbijale.
Eluasemelaenude kasvu mõjud
Kodulaen on olnud 2021. aastal kasvutrendis. Augustis ulatus laenuportfelli aastakasv 8,5%ni. Kuigi ka teistes Euroopariikides on eluasemelaenuportfell kiiresti kasvanud, on Eesti pankade eluasemelaenuportfell kasvanud Euroopa keskmisega võrreldes ligikaudu poolteistkorda kiiremini. Hoogsat aastakasvu saab osaliselt selgitada ka sellega, et möödunudaasta kevadel aeglustus laenuportfelli kasvu kiirus ajutiselt, aga järsult. Kuigi mõnevõrra rahulikumas tempos, on eluasemelaenuturg püsinud aktiivne ka suvekuudel. Kuu jooksul sõlmitud eluasemelaenude maht hakkas suurenema 2020. aasta septembris ning selle tipp saabus 2021. aastakevadel. Eluasemelaenulepinguid sõlmiti suvekuudel kevadega võrreldes vähem.
Madalam intressimäär vähendab lühiajalises vaates laenuteenindamis kulusid
Teisalt sisaldab tänane keskmine intressimäär peamiselt vaid pankade riskimarginaali ning laenuvõtjatel ja -väljastajatel tuleb arvestada ka kõrgema intressimäära võimalusega. Euroala keskmisega võrreldes on Eesti eluasemelaenude keskmine intressimäärpigem kõrge. Kuna majanduskasv taastus jõuliselt, siis suhtena SKP-sse majapidamiste võlakoormus 2021. aasta teises kvartalis ei suurenenud. Majapidamiste võla suhe SKP-sse oli II kvartalis 40% ehk mõnevõrra kõrgem kui varasematel aastatel. Lähivaates võimaldab II samba kogumispensionite väljamaksmine majapidamistel laenukoormust ajutiselt mõnevõrra vähendada.
Majanduse rahastamise ülevaade
Koostatud Eesti Panga poolt ja kättesaadav panga kodulehelt.
1. Pankade laenupakkumine ja konkurents
Koos Eesti majanduse kriisist taastumisega on ka pankade laenupakkumine hakanud taaskord suurenema. 2021. aastal läbi viidudeuroala pankade laenutegevuse uuringu tulemused näitasid, et erinevalt 2020. aastast pangad 2021. aastal enam laenustandardeid ei karmistanud. Kohati võis isegi märgata standardite mõningast leevendamist, mis tähendas, et pankade poolt vaadatuna laienes võimalike laenusaajate ring ja laenude kättesaadavus paranes. Samuti tõid pangad sama uurimuse raames välja, et 2021. aastal leevenesid ka laenutingimused, millega laenusaajad laenu saavad. Laenupakkumine suurenes 2021. aastal pea kõikides laenusegmentides. 2021. aastal kasvas väljastatud laenude maht peaaegu kõigis laenusegmentides ja samal ajal keskmine intressimäär aga alanes, mis viitab laenupakkumise suurenemisele turul. Pakkumise vähenemist võis märgata vaid ettevõtete lühiajaliste pangalaenude segmendis, kus käive aasta võrdluses langes ja intressimäär kasvas.2021. aastal mõjutas pankade laenupakkumist konkurentsisurve suurenemine. Pankade laenutegevuse uuringus tõid pangad välja, et konkurentsisurve laenumarginaalidele 2021. aastal suurenes. Laenuintressimäärade alanemist on olnud näha pea kõikides laenusegmentides.
Laenupakkumist soosib jätkuvalt pankade piisav kapitaliseeritus ja hoiuste kiire kasv
Eestis moodustasid konsolideeritud pangagruppide koguomavahendid 2021. aasta III kvartali lõpu seisuga riskivaradest 26%, mis ületab ühtlasi suure varuga i kapitalinõudeid. Samas on kapitaliseeritus panga grupiti siiski mõnevõrra erinev ning osade pankade jaoks võib varade kiire kasv ja tulevikus jõustuvad võimalikud kapitaliseeritust puudutavate regulatsioonide muudatused tuua kaasa vajaduse kaasata täiendavat kapitali. Pankade rahastamisel mängivad endiselt väga suurt rolli hoiused, mis on hoogsalt ja laenuportfellist kiiremini kasvanud. 2021. aastalõpus moodustas hoiuste osakaal kaasatudvahendites üle 90% (vt joonis 5). Kuna pankademakstav hoiuste intressimäär on juba pikemat aega olnud ajalooliselt madalal tasemel, on ka pankade rahastamise hind püsinud endiselt soodne ning aidanud kaasa laenupakkumisele.
Konkurentsisurve suurenemine peegeldub ka Eesti pangandussektori kontsentratsiooni vähenemises. Mõõdetuna Herfindahl–Hirschmani kontsentratsiooniindeksiga alanes see 2021. aastal pea kõikides laenuturusegmentides. Muude majapidamiste laenudekontsentratsiooni tõus 2021. aastal tulenes aga sellest, et mõni pank viis oma tarbimislaenude portfelli pangandussektorist välja tütarettevõtte alla. Ehk tegelikult kontsentratsioon ei tõusnud.
Enim paistsid silma muutused ettevõtete pikaajalisel laenudeturul
Pikaajalisel laenuturul jätkasid kodumaised pangad oma turuosa kasvatamist 2021. aastal moodustas kodumaiste pankadeturuosa pea poole ettevõtete pikaajaliste pangalaenude turust. Ka majapidamiste eluasemelaenude turul suutsid kodumaised pangad veidi oma turuosa kasvatada, kuid sellel turul domineerivad endiselt suured välisomandis olevad pangad.
Kodumaised pangad on suutnud turuosa kasvatada
Vaatamata sellele, et väljastatud laenude keskmine intressimäär on kõrgem on kodumaised pangad kasvatanud oma turuosa. Tõenäoliselt on selle peamine põhjus, et pankade kliendid, laenuprojektid ja nende krediidirisk on mõnevõrra erinevad. Lisaks on muud laenutingimused neil ilmselt soodsamad ja väidetavalt on laenuandmise otsustusprotsess ka kiirem ja paindlikum. Suured pangad on võimelised laenu andma madalama intressimääraga. Esiteks on neil mahukas kliendibaas, tänu millele on neil võimalik saavutada mastaabisäästu. Lisaks saavad välisomandis tütarpangad kasutada emapangaressursse, mis muudab laenukapitali odavamaks. Suuremad pangandusgrupid on üldjuhul ka stabiilsemad, mistõttu on neil võimalik kapitali soodsamalt kaasata. Teatava eelise annab ka pangagrupis tekkiv sünergia, mis aitab paigutada erinevad funktsioonid eri riikidesse ning saavutada parema kulutõhususe ning ka oskuste ja teadmiste jagamise.
Kasvama on hakanud ka pangandusväline finantsvahendus
Pärast mõningast paigalseisu koroonakriisipuhkemisel on suur osa pangandus välisest finantsvahendusest taas kiiremini kasvama hakanud (vt joonis 11). Kuigi pankadega võrreldes jätkuvalt tagasihoidlik, on suurenenud ka muu finantsvahenduse olulisus Eesti ettevõtete ja majapidamiste rahastamises. Era- ja riskikapitalifondidele oli 2021. aastarekordiline nii investeeringute arvu kui ka uueraha kaasamise poolest. Eesti era- ja riskikapitali assotsiatsiooni esialgsetel andmetel tegid fondid ligikaudu 150 investeeringut (2020. aastal ligikaudu 100). Vaatamata sellele, et juba 2021.aasta alguses oli fondidel kokku ligikaudu 450miljonit eurot investeerimata vahendeid, kaasati aasta jooksul tõenäoliselt rekordkoguses uut raha. Keskmiselt kuni pool rahast investeeritakse väljapoole Eestit.
Eestis tegutsevad fondid investeerivad enam keskmisest varasemas arengufaasis olevatesse ettevõtetesse. Hilisemas kasvufaasis kaasavad ettevõtted väga suures osas kapitali juba välismaistelt fondidelt. Pensionifondide otseinvesteeringud Eestireaalsektori ettevõtetesse 2021. aasta esimesekolme kvartali jooksul natuke vähenesid. Positsioonid kahanesid nii aktsia- kui ka võlakirjainvesteeringute puhul. Võrreldes pensionifondide kogumahuga on need investeeringud väikesed (ligikaudu 5,5%). Samas on pensionifondidel suuremmõju Eesti majanduse rahastamisele era- ja riskikapitalisektori ning investeerimisfondide kaudu.Täpsemaid andmeid veel pole, aga suurusjärgus 600+ miljonit eurot. Investeerimisfondide investeeringud Eestireaalsektori ettevõtetesse kasvasid. 2021. aastakolme esimese kvartaliga suurenes investeeringutekoguväärtus ligi 50 miljonit eurot, millest ligikaudukaks kolmandikku tuli vara väärtuse üleshindlusest.
Pankadega mitteseotud krediidiandjad
Krediidiandjate poolt majapidamistele antudlaenude jääk jäi 2021. aastal ligikaudu aastavarasemale tasemele. See oleks tõenäoliselt kasvanud kuni 10%, aga II pensionisambast väljavõetud rahade arvelt maksti kuni paarikümne miljonieuro ulatuses laene tagasi. Samas kasvas krediidiandjate poolt reaalsektori ettevõtetele väljastatudrahastuse jääk ligi 30 miljoni euro ehk umbes 15%võrra. Ühisrahastus kasvas 2021. aastal kiiresti eelkõige ettevõtetele väljastatud rahastusearvelt (vt joonis 12). Majapidamistele vahendatud rahastuse kasv oli varasemast tagasihoidlikum. Eesti ühisrahastuse platvormide kiire kasvujuures tuleb arvestada, et osad neist on jõuliselt laiendanud oma tegevust ka teistesse riikidesse. Seetõttu Eesti ettevõtetele (väiksemal määral ka majapidamistele) väljastatud rahastuse osakaal väheneb pidevalt. Sellist rahvusvahelistumist soodustab tõenäoliselt veelgi käesoleval aastal jõustuv üleeuroopaline regulatsioon.
Hoiu- ja laenuühistud
Hoiu-laenuühistute (HLÜde) poolt ettevõtetelevahendatud laenude jääk vähenes 2021. aastaalguses järsult, kui üks HLÜ lõpetas tegevuse. Aasta teises pooles on laenujääk hakanud aga taas kasvama. 2021. aasta lõpuks oli HLÜ-de poolt Eesti ettevõtetele ja majapidamistele väljastatud laenude maht kokku uuesti peaaegusama suur kui aasta varem. Laenude väljastamist toetas hoiuste taastunud kasv. Samas jääb kasvutempo alla paari aasta tagusele ajale.
Majapidamiste ligipääs rahastamisele
Sissetulekute ja kindlustunde kasv toetasid 2021. aastal majapidamiste laenuaktiivsust ja-võimekust. 2021. aastal jätkus majapidamiste sissetulekute tugev tõus − aasta III kvartalis ulatuskeskmine brutopalga kasv 7,8%ni. Seejuures oli juba aasta keskpaigaks palgakasv kiire ka nendes sektorites, mida pandeemia oli varem enim räsinud. Juba eelneval aastal sundsäästmise ja ebakindlusetõttu kogutud säästude najal suurenenud hoiustele lisandusid 2021. aasta sügisel pensioni II sambast tehtud väljamaksete summad. Varade jõuline kasv kergitas majapidamiste laenuvõtmis võimet ja kindlustunnet. Ettevaates võib aga majapidamiste kindlustunnet ja laenuvõtmise soovi mõnevõrra vähendada 2021. aasta sügisest kiirenenud üldinehinnakasv ja majanduskeskkonnas taas suurenenud ebakindlus. Pangad suutsid 2021. aastal jätkunud tugevale nõudlusele eluasemelaenude järele hästi vastata.
Pankade väljastatud eluasemelaenudejääk oli detsembris ligi 9,4 miljardit
Eluasemelaenude kasv ulatus samaks hetkeks 9,3%ni, mis on kümne aasta kiireim tõus. Majapidamistele väljastatud eluasemelaenude maht oli IV kvartalis pea 40%suurem kui eelmisel aastal samal ajal. Kuigi alates septembrist, mil tehti väljamaksed II samba pensionivaradest, on eluasemelaene väljastatud pea 25%võrra rohkem kui aasta varem samal ajal, on uute eluasemelaenude maht kasvanud eeskätt keskmise laenusumma suurenemise tõttu. See peegeldab tugevat hinnatõusu kinnisvaraturul. Vaatamata sellele, et pankade antud eluasemelaenude maht oli aasta lõpus rekordilisel tasemel, on väljastatud eluasemelaenude käibe osakaalkinnisvaratehingutes viimaste aastate jooksul veidivähenenud, jäädes 2021. aasta III kvartalis veidi alla 60%. Ka küsitluste tulemused peegeldavad pankadevalmisolekut vastata suurenenud nõudlusele eluasemelaenude järele. 2021. aastal läbiviidud euroala pankade laenutegevuse uuringus on pangad märkinud, et nõudlus eluasemelaenude järele suurenes kogu eelmise aastavältel; pankade poolt tagasi lükatud laenutaotluste osakaal samal ajal nende sõnul märkimisväärselt ei muutunud.
Kodulaenu saamine on muutunud lihtsamaks
Eraisikute finantskäitumist uurivas küsitluses andis 2021. aastal varasest oluliselt suurem osa majapidamistest vastuse, et said eluasemelaenu taotlusele jaatava vastuse13(vt joonis 36). Samal ajal peegeldasid pankade laenutegevuse uuringu tulemused seda, et majapidamiste eluasemelaenude standardid leevenesid.
See viitab sellele, et pangad on oma laenupoliitikat reguleerivaid juhendeid või kriteeriume möödunud aasta jooksul mõnevõrra lõdvendanud. Küsitluste tulemused näitasid, et madalama sissetulekuga majapidamiste ligipääseluasemelaenudele 2021. aastal suurenes.
Suve lõpus läbi viidud küsitluse tulemused viitavad sellele, et nagu eelmiselgi aastal, oli eluasemelaenutaotluste rahuldamise tase siiski seda kõrgem, mida suurem oli majapidamiste sissetulek. Keskmise ja kõrgema sissetulekuga majapidamiste eluasemelaenu taotlusele jaatava vastusesaanute osakaal jäi ligikaudu samale tasemele (umbes 85%). 2021. aastal suurenes eluasemelaenude kättesaadavus eelneva aastaga võrreldes kõigivanuserühmade, eriti aga nooremaealiste jaoks. Küsitluse järgi oli enim eluasemelaenu taotlejaid vanuses 25−34. Samas vanuserühmas oli ka suurim jaatava vastuse saanute osakaal (85%).
Eluasemelaenu väljastamise tingimused on mõnevõrra leevenenud
Pangad on küsitlustes selle põhjuseks toonud konkurentsi suurenemise pangandusturul. Kodumajapidamistele antud eluasemelaenude keskmine intressimäär alanes kogu 2021. aasta vältel ning novembris langes tagatisega eluasemelaenude keskmine intressimäär rekordmadala 1,95%ni. Sellegipoolest on siinne keskmine intressimäär Euroopa keskmisega võrreldes ikkagi märksa kõrgem. Sarnaselt varasemate aastatega oli ka 2021.aastal üle 90% siinsetest eluasemelaenudest ujuva intressimääraga. Stressistsenaariumi ehk intressimäära tõusu 6%ni arvesse võtva intressimäära laenumaksete ja sissetuleku suhtarvukeskmine väärtus võttis 2021. aasta jooksul kerge suuna ülespoole. Samal ajal on eluasemelaenu keskmine tähtaeg kasvanud pea aasta võrra. Ka keskmise laenusumma ja tagatise väärtuse suhtarv on suurenenud. Kui intressimääraalanemist mitte silmas pidada, on teised kirjeldatud muutused seni siiski pigem väikesed 2021. aasta jooksul taastus pankadest väljastatud liisingu maht, ületades pandeemiaeelse taseme. Keskmine kuine autoliisingu käive oli 2021. aastal 7,8% suurem kui 2019. aastal.
Konkurents tarbimislaenude turul võib suruda pankade laenuintressi allapoole
Nii pankade kui ka muude laenuandjate väljastatud uute tarbimislaenude maht jäi pandeemiaeelse ajaga võrreldes tagasihoidlikumaks. Pankade sõnul vähenes nõudlus tarbimislaenude järele III kvartalis. Selle võimalikuks põhjuseks peeti majapidamiste säästude suurenemist ja väljamakseid pensioni II sambast. Sellegipoolest suurenes II ja III kvartalis pankade poolt tagasilükatud tarbimislaenu taotluste osakaal ning möödunud aastajooksul pangad tarbimislaenudele kehtestatudstandardeid ei muutnud. Pankade tarbimislaenude marginaalid on aasta jooksul märgatavalt kahanenud. Pangad on seda põhjendanud konkurentsisurvega.
Kodulaenu taskukohasus
Vaatamata kallinevatele kinnisvarahindadele ei ole kinnisvara taskukohasus Eestis viimase viie aasta jooksul väga palju muutunud. Piirkonniti aga erineb see märgatavalt ning kinnisvara eriti kõrge hinnataseme poolest paistab silma Tallinn. Taskukohasuse näitajatega mõõdetakse majapidamiste võimet soetada eluaset. Kuna eluaseme soetamiseks kasutatakse sageli laenu, on mõistlik eluaseme taskukohasuse hindamisel arvestada ka eluasemelaenu kättesaadavusega, mida mõjutavad nii laenuvõtja sissetulek kui ka laenutingimused.
Eestis erineb eluaseme taskukohas maakonniti
Eluaseme hinna ja aastapalga suhtarv, ehk mediaankordaja, on laialdaselt kasutatav eluaseme kättesaadavuse näitaja. Mediaankordaja näitab, mitu mediaanpalka on vaja, et osta mediaanhinnaga eluase. Rahvusvaheliselt kasutatakse näitaja kohta piire 3,0 ja 5,0, kus indeksi väärtus kuni 3,0 tähendab, et kinnisvara on taskukohane ning indeksi väärtus 5,0 või üle selle näitab, et eluaseme ost käib elanikkonnale märkimisväärselt üle jõu. 2021. aastal oli mediaankordaja Eestis maakonniti väga erinev. Harju ja Tartu maakonnas on indeksite väärtus üle 5,0, seega on eluasemete maksumus nendes maakondades taskukohasest hinnavahemikust väljas. Viie aastaga on mediaankordaja pea kõikides maakondades tõusnud, välja arvatud Harjumaal ja Tartus, kus see on mõnevõrra alanenud. Eesti mediaankordaja väärtus 2021. aasta III kvartali seisuga oli 2,8. Mediaankordaja väärtus Tallinna kohta oli 2021. aasta III kvartalis 7,3, mis tähendab, et mediaanpalga saajal, kes on soetanud mediaanhinnaga korteri laenuga, kuluks selle laenu tagasimaksmiseks umbes 7,3 aastat (kui muud kulud täielikult puuduksid).
Eesti Panga poolt kehtestatud eluasemelaenud nõuded
Eesti Pank kehtestas 2015. aastal eluasemelaenude väljastamise nõuded, mille järgi ei või laenumaksed ületada rohkem kui poolt laenajanetosissetulekust ning laenu maksimaalse suuruse arvutamisel tuleb arvestada laenulepingus sätestatud intressimarginaaliga, millele on lisatud 2 protsendipunkti, või aastaintressimääraga 6%, olenevalt sellest, kumb neist on kõrgem. Laenu kestus ei tohi ületada 30 aastat. Allpool on vaadeldud laenuvõtjate võimalusi arvestades Eesti Panga seatud piiranguid ning pankade poolt rakendatud tegelikku keskmist laenutähtaega, mis on lühem kui Eesti Pangasätestatud ajapiirang. Kogu Eesti vaates on viimase viie aasta jooksul ruutmeetrite hulk, mida on võimalik piirtingimustel mediaanpalgaga laenuga osta, pigemkasvanud. III kvartali lõpus võimaldas Eestimediaanpalk osta laenuga ligi 60 ruutmeetrisuuruse mediaanhinnaga korteri (vt joonis 41). Kui aga eeldada, et laenuvõtja saab või soovib võtta laenu mahus, kus laenuteenindamise kuluosakaal sissetulekus, laenu tähtaeg ja omaosalus on pankade väljastatud laenude keskmised.
Eesti mediaanpalk võimaldas III kvartali lõpus osta ligi 37ruutmeetrise mediaanhinnaga korteri
Tallinnas ühe inimese mediaan sissetulekust keskmise suurusega korteri ostmiseks ei piisa ning kättesaadav ruutmeetrite arv on pisut vähenenud. Arvestuslikult sai 2021. aasta III kvartalis endale keskmise suurusega korteri ostmist lubada veidi enam kui pool kogu Eesti ja kolmandikTallinna palgasaajatest. Eesti mediaanhinnaga56ruutmeetrise korteri ostmiseks peab laenuvõtja igakuine netosisetulek ületama 900 eurot (Tallinnas 1250 eurot). Tegelikkuses anti 2021.aastal sellise või väikesema sissetulekuga laenuvõtjatele aga vaid vastavalt 3% ja 17% laenudest Madalama sissetulekuga laenusaajate osakaal on ajas siiski pisut kasvanud . III kvartalis võeti ligi 7% eluasemelaenudest väikesema sissetulekuga kui Eesti mediaanpalk ning 11% laenudest väikesema sissetulekuga kui Tallinna mediaanpalk. Laenuvõtjate tegelik netomediaansissetulek ületas 2021. aastal 2100 eurot.
Kallinevad kinnisvarahinnad ei ole suurendanud kooslaenajate osakaalu
Üsna muutumatult väljastatakse ligi 60% eluasemelaenudest(ehk 50% eluasemelaenude mahust) ühele laenajale ehk ühe inimese sissetuleku põhjal. Intressimarginaalide langus on vähendanudtegelikku laenuteenindamise kulu (vt joonis 43). Suurenenud konkurentsi tõttu on uute laenude intressimarginaal taandunud 2% lähistele. Negatiivseid intressimääri Eestis jae klientidele valdavalt ei rakendata ja laenukulu leidmisel arvestatakse marginaal nullist. Mediaanhinnaga ostetavakeskmise suurusega korteri (56m2) esmane kuine laenukulu on tänu marginaalide alanemisele taandunud ligi 30%ni kogu Eesti ja 40%ni Tallinna mediaanpalgast. See on pisut kõrgem kui euroala keskmine. Kui sellise laenu intressimäär peaks kasvama 6%ni, jääb laenuvõtjal Eestimediaanpalga juures muude kulude katmiseks veel enam kui 50% ja Tallinna mediaanpalgasaajal rohkem kui 40% netosissetulekust.