Veel mõnikümmend aastat tagasi ehitati elumaju pigem järk-järgult tasakesti nokitsedes, tihti ise seal sees elades. Laene elumajade ehitamiseks või niisama kõpitsemiseks ei eksisteerinud ning kõike tehti säästude arvelt, ise tööga panustades ning ehitusmaterjali tuttavate kaudu kokku otsides ja ostes. Üldjoontes kulus elumaja ehitusele aastakümneid ning mõned neist projektidest kestavad senimaani.
Tänapäeval on maja ehitamine kodulaenuga ülimalt tavapärane nähtus. Inimesed eelistavad oma maja valmis ehitada kiiresti, ühe korraga, võttes selleks laenu ning tasudes selle eest osade kaupa. Sageli võetakse maja ehitamiseks pangalaenu, mida saab taotleda siis, kui teatud rahasumma on juba eelnevalt maja ehituseks valmis varutud. Tegu on oluliselt ajasäästlikuma lahendusega, küll aga võib niimoodi maja ehitamine muutuda päris kulukaks.
Inimesed, kes on kokku puutunud olukorraga, kus maja ehitamiseks on vaja laenu, kinnitavad kui ühest suust, et pangad eelistavad laenu anda pigem juba valmis ehitatud maja ostjatele kui nendele, kes soovivad sellega nullist alustada. Kui aga sobivat kinnisvara turul ei ole ja midagi muud üle ei jää, kas seda saab üldse laenuga finantseerida? Vaatame lähemalt, kas ja kuidas käib maja ehitamine laenuga ning millise laenu maja ehituseks valida saab.
Millest alustada
Kui olete jõudnud otsusele, et soovite ehitada endale maja, tuleks esmalt jõuda selgusele, millist maja ja kuhu ehitada on võimalik. Krundi olemasolu lihtsustab laenu taotlusprotsessi olulisel määral. Kui aga krunti veel ei ole, tuleks alustada selle otsingutest. Sobiva krundi otsimisel tasub tähelepanu pöörata sellele, kas krundil on olemas vajalikud kommunikatsioonid ja liitumised, samuti kas sellele on väljastatud ehitusluba. Kinnisvara ostmise puhul tuleb järgida kuldreeglit – väärtuse määrab asukoht ja veelkord asukoht. Seda enam hiljem muuta ei saa.
Kui krunt on soetatud, tuleks edasi mõelda, millist maja endale ehitada soovitakse. Vast kõige populaarsem võimalus on tellida arhitektibüroost eriprojekt ning maja valmis ehitada selle järgi. Viimasel ajal on moodi läinud ka moodulmajade ost. See võib osutuda ka oluliselt soodsamaks kui muud ehituslahendused. Moodulmajade puhul on laenu taotlemine lihtsam juba seetõttu, et tihtipeale on moodulmaja müügi ja tootmisega tegelevad ettevõtted juba välja töötanud mudeli, kuidas laenu taotlemiseks vajaliku paberimajandusega kliente aidata.
Samuti on võimalik ehitusjärgus maja ostmine. Meeles tasub pidada, et nii maja ostmine kui ehitamine on investeering pikkadeks aastateks. Krundi valimise kui otsuste tegemisega, millist maja endale valida, asjatult kiirustada ei tasu.
Veel on võimalik olemasolevat kinnisvara põhjalikult renoveerida. Selleks aga ei taotleda kodulaenu, pigem on sobivaim remondilaen.
Maja valimisel tuleb silmas pidada eeskätt eelarvet, aga ka näiteks aega, millal uude kodusse kolida soovitakse. Kui aeg on piiratud ning soov on uude koju kiiresti kolida, samuti kui eelarve ei ole väga suur, võib paremini sobida moodulmaja. Kui kiiret pole ning eelarve võimaldab, siis otsustatakse tihti eriprojekti järgi ehitamise kasuks.
Kuidas koostada eelarve?
Väga oluline samm maja ehituse planeerimisel on eelarve koostamine. Maja ostmise eelarve võiks laias laastus sisaldada vähemalt sellised ridu:
- Krundi maksumus (sõltub suurusest ja asukohast ning omafinantseeringu olemasolust)
- Ehitusprojekt
- Maja enda hinds, mis arvestaks nii ehitusmaterjalide, ehitustööde ning siseviimistlustööde teostamiseks vajalikke kulusid. Küsida võiks hinnapakkumisi erinevatest ehitusfirmadest, kuna töö hind võib oluliselt erineda.
- Dokumentatsioon jms vältimatud kulutused
- Varu (mõistlik vähemalt ca 10-15% kogu eelarve ulatusest), kuna ootamatud väljaminekud ja ehitusmaterjalide hinnatõus on pigem reegel kui erand.
Milliseid dokumente küsib pank?
Juba maja ehituse kavandamise faasis võib olla tark tegu konsulteerida kodupanga laenuhalduriga. Tema kaudu saab infot, millised dokumendid on vaja enne laenutaotluse esitamist korda ajada ning kuidas laenutaotluse protsessiga edasi minna. Dokumentide korda ajamine võib olla aeganõudev protsess, sest konsulteerida tuleb mitme erineva organisatsiooniga. Dokumentatsiooni hulgas, mida pank laenutaotlusel küsib, on kindlasti kogu planeeritav eelarve, mis peab sisaldama ka ehitusfirma hinnapakkumist; eelnevalt juba taotletud ehitusluba; hindamisakt või eksperthinnangut kinnisvara hetke- ja tuleviku turuväärtuse kohta ning muud dokumendid. Veel soovib pank saada ülevaadet kogu ehitusprotsessist – mis tööd on millal planeeritud ja mis on prognoositav maja valmimise tähtaeg. Pank kontrollib ka ehitaja ja omanikujärelevalve teostaja tausta.
Krundi ostmine laenuga
Enamikel juhtudel soovitakse laenuga katta ka krundi ost. Ainult krundi ostmist kodulaenuga aga ei finantseerita, pank tahab saada tervikpilti kogu planeeritavast ehitusest. Maa ostmise puhul on oluline silmas pidada, et olemas peab olema kas vähemalt pool krundi ostmiseks kuluvast summast või lisatagatis. Esimese variandi puhul tuleb ülejäänud osa saamiseks koostada projekt ning koos sellega esitada veel ehituse planeeritav ajakava, ehitusfirmadelt võetud hinnapakkumised ning muuddokumendid pangale. Positiivse vastuse korral väljastatakse puuduolev laenusumma krundi väljaostmiseks. Kui aga nii palju raha endal käepärast võtta ei ole, võib pank siiski maa ostuks laenu anda laenu anda lisatagatise olemasolul. Krunti ennast pank laenutagatisena ei aktsepteeri. Tagatiseks võib panna näiteks korteri, kuid silmas peab pidama, et selle vabastamist tagatisena saab taotleda alles siis, kui maja on valmis.
Laen etappide kaupa
Maja ehitamine toimub üldjuhul etappide kaupa, mistõttu väljastab ka pank kodulaenu samuti osade kaupa- vastavalt sellele, kuidas kasvab maja tagatisvara väärtus. Näiteks- kui paika saavad maja vundament ja seinad, antakse laenu juba 75% ulatuses maja prognoositavast väärtusest. See tähendab, et pank maksab välja osa laenust ja klient,investeerides selle maja ehitusse, tõstab ühtlasi selle turu- ja tagatisvara väärtust. Enamasti jaotatakse majaehitus 2-5 etapiks. Harilikult tellitakse pärast iga järgmist etappi uus kinnisvara hindamine, mis aitab laenumakset paremini arvutada ning panka veenda laenu sihtotstarbelises kasutamises.
Pärast laenulepingu sõlmimist tuleb maja ehitamist alustada 6 kuu jooksul. Elamu peaks valmima hiljemalt 18 kuu jooksul.
Kinnisvara väärtus ei pruugi alati tõusta
Isegi kui pank maja ehitamiseks laenu annab, tuleb alati mõelda lisatagatisele ja omafinantseeringule. Seda seetõttu, et ei saa alati eeldada, ehitusjärgus maja turuväärtus saab vaid kasvada. Kui ehitamine jääb kinnisvarahindade üldise languse perioodi, võib tekkida olukord, kus mingis teatud ehitusjärgus maja väärtus ka pärast investeeringuid oluliselt ei suurene. Teisisõnu ei saa pank siis välja maksta järgmise etapi teostamiseks vajalikku summat ehk laenu järgmist osamakset.
Kui selline olukord peaks tekkima, siis vältimaks oma maja ehituse täielikku seiskumist, tuleb pangale pakkuda lisatagatist. Kui see on olemas ja pangale piisav, saab pank järgmise laenumakse ikkagi väljastada ja majaehitus saab jätkuda.
Samuti võib vajadus omafinantseeringu järgi tekkida ehitusetappide vahepeal, mil võib tekkida vajadus kasutada oma isiklikku raha, ehitustööde finantseerimiseks või lõpetamiseks ajal, mil pank ei ole veel uut laenu andnud.
Kodulaenu intressid
Kui kodulaen võetakse kasutusse osade kaupa, siis selle intressimäära fikseerida ei ole võimalik. Ehituslaenud on seega enamasti seotud 6 kuu euriboriga. Hea uudis on aga see, et intressi arvutatakse laenujäägilt, mis teeb osade kaupa laenu tagasimaksmise kliendile soodsamaks.
Veel peab meeles pidama seda, et kodulaenu summa hulka arvestatakse nii siseviimistlus, sisseehitatud mööbel kui kodutehnika soetamine. Laenu tagasimakse algab kohe pärast esimese osamakse väljastamist. Ainus erand on juhul, kui laenu põhiosa tagastamisele taotletakse maksepuhkust.